Contraente fallito: la prestazione a suo carico si trasforma in un credito concorsuale a favore della controparte

A fronte di un contratto di permuta di un bene presente con un bene futuro, qualora il fallimento del contraente obbligato alla realizzazione del bene futuro renda, di conseguenza, impossibile l'acquisto del bene futuro, il diritto, vantato dalla controparte, alla prestazione di facere si trasforma in un credito concorsuale da insinuare al passivo per il valore dell'immobile futuro dedotto in permuta alla data del fallimento. Impossibile ipotizzare l’esistenza, alla luce di quanto previsto dalla legge fallimentare, di un rapporto pendente, in quanto tale ultima fattispecie presuppone prestazioni non compiutamente eseguite da entrambe le parti. Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 29097 del 12 novembre 2024 della Cassazione), chiamati a prendere in esame l’istanza avanzata da una ‘s.r.l.’ in liquidazione e mirata ad ottenere l’ammissione al passivo del fallimento di una ‘s.p.a.’, in prededuzione, per una somma pari a quasi un milione e mezzo di euro e corrispondente al valore delle unità immobiliari che la società in bonis si era impegnata a edificare e trasferire entro trentasei mesi, in forza del contratto di permuta di bene presente con bene futuro che la ‘s.r.l.’ aveva già integralmente adempiuto, trasferendo in proprietà all’altra società un immobile (fabbricato già adibito a scuola) dietro pagamento di un conguaglio di quasi duecentomila euro, corrisposto e quietanzato al rogito. In sostanza, il reciproco trasferimento immobiliare non era stato possibile per la dichiarazione di fallimento della ‘s.p.a.’, sopravvenuta in pendenza del termine di adempimento del contratto. Per i giudici non ci sono dubbi sulla vicenda negoziale. In sostanza, si è di fronte ad un contratto di permuta di bene presente con bene futuro, tale essendo la corretta qualificazione giuridica dei contratti che hanno ad oggetto il trasferimento di un immobile (ad esempio, un’area fabbricabile) in cambio del trasferimento di un altro immobile (ad esempio, parti dell’edificio da costruire a cura e mezzi del cessionario), sicché l’effetto traslativo si verifica quando la cosa viene a esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali. Se, dunque, in simili casi il trasferimento della cosa presente avviene immediatamente, mentre rimane sospeso l’acquisto della proprietà della cosa futura, una volta divenuto impossibile l’acquisto predetto, a causa del fallimento del contraente che avrebbe dovuto eseguire la costruzione, il relativo diritto si trasforma in un credito, corrispondente al valore dell’immobile futuro dedotto in permuta, da insinuarsi al passivo fallimentare.