Il caso della doppia vendita di un immobile con responsabilità del venditore
Immaginate che a diversi anni di distanza dall’acquisto della vostra casa, vi venga recapitata una raccomandata con cui vi informano che l’immobile è stato venduto da altri ad una società
È quanto capitato al protagonista della vicenda analizzata dalla Cassazione con la sentenza n. 14885 del 28 maggio 2024.
Decenni dopo l’acquisto iniziale di un immobile, il proprietario ricevette una raccomandata che sconvolse le fondamenta della sua proprietà. La comunicazione lo informava che l'immobile in questione era stato oggetto di una serie di trasferimenti di proprietà, che coinvolgevano una società, una coppia e una sentenza della Corte d’appello di Bari emessa a seguito di una domanda di esecuzione in forma specifica.
La vicenda fu subito portata davanti al tribunale, dove l'attore cercò di far valere il suo possesso in buona fede e l'idoneità astratta del titolo per rivendicare l'usucapione. Tuttavia, le sue speranze furono infrante quando il tribunale respinse la richiesta e accolse invece l'accusa di occupazione abusiva dell'immobile.
Solo in appello la situazione si capovolse, quando venne riconosciuta l'usucapione breve.
La controversia finì per approdare alla Corte di cassazione a seguito del ricorso presentato dalla società acquirente.
Nella sua sentenza, la Cassazione sottolinea che il trasferimento effettivo della proprietà con sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita avviene solo al momento del passaggio in giudicato della sentenza stessa. In quel momento si verifica l'acquisizione dell'immobile da parte del promissario acquirente. Prima di questo momento, invece, il promettente venditore rimane proprietario e possessore dell'immobile, e quindi l'usucapione abbreviata non poteva applicarsi avendo l’originale titolare acquistato l’appartamento da un soggetto che non era ancora legittimo proprietario.
L'errata interpretazione dell'art. 1159 c.c. da parte della corte d'appello porta alla conclusione che l'usucapione decennale non poteva essere riconosciuta.
La Cassazione accoglie dunque il ricorso presentato dalla società acquirente e annulla la sentenza impugnata, rinviando la questione alla Corte d’appello per ulteriori valutazioni.