Il momento rilevante per il calcolo delle plusvalenze nella vendita con riserva di proprietà

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che in caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante per calcolare eventuali guadagni soggetti a tassazione è quando avviene il trasferimento effettivo della proprietà dell'immobile oggetto degli interventi agevolati. Questo evento, come specificato dall'articolo 1523 del Codice Civile, coincide con il momento in cui l'acquirente paga l'ultima rata.

Nel caso specifico, i lavori che consentono di ottenere il superbonus sono stati completati a dicembre 2023 in base alla notifica di fine lavori. Il fratello, che è co-proprietario dell'immobile, intende acquistare la sua quota attraverso un contratto di compravendita immobiliare con riserva di proprietà. Secondo i termini del contratto, il prezzo pattuito sarà pagato in 10 anni, con 120 rate mensili tra il 2024 e il 2034. Poiché il trasferimento di proprietà avverrà solo al completo pagamento del prezzo accordato, e poiché saranno passati più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull'immobile, nessun guadagno sarà soggetto a tassazione in base alla nuova legislazione.

È importante ricordare che la legge 213/2023, negli articoli da 64 a 67, ha istituito un nuovo scenario per la tassazione di plusvalenze immobiliari relative a vendite di immobili che hanno beneficiato di interventi incentivati con il superbonus. Per queste plusvalenze, a partire dalle vendite effettuate dal 1° gennaio 2024, si applica l’imposta sostitutiva del 26%.

In particolare, sono considerati redditi diversi le plusvalenze - risultanti da vendite onerose di immobili soggetti a interventi agevolati con il superbonus avvenuti entro 10 anni dalla fine dei lavori - a condizione che il bene non sia stato la residenza principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla vendita.

Le plusvalenze si calcolano sottraendo i corrispettivi ricevuti durante l'anno fiscale dal prezzo di acquisto o di costruzione dell'immobile venduto, incrementato di tutte le spese accessorie. Per gli immobili ricevuti in donazione, il prezzo di acquisto corrisponde a quello sostenuto dal donatore. Il conteggio dei 10 anni inizia dalla fine dei lavori accettati per il superbonus.

Le plusvalenze sono tassabili se la vendita avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori sostenuti con il superbonus. In caso contrario, se il periodo tra la conclusione dei lavori agevolati e la vendita supera i 10 anni, la plusvalenza non sarà soggetta a tassazione (Circolare AE del 13 giugno 2024 n. 13/E).