L’immobile oggetto del preliminare di vendita è affetto da abusi edilizi: quali rimedi?

La questione è quella della validità o meno del recesso dal preliminare di compravendita di un immobile, esercitato dalla promissaria acquirente avendo la donna scoperto una serie di abusi edilizi, peraltro insanabili, solo dopo la firma del preliminare stesso.

In primo grado la domanda di recesso e di restituzione del doppio della caparra veniva accolta, decisione confermata poi anche in appello a fronte dell’assenza della concessione edilizia per le opere realizzate e dell’impossibilità di ottenere la DIA per gli abusi originariamente commessi.

Il promissario venditore ha proposto ricorso in Cassazione senza però avere successo (Cass. civ., sez. II, ord., 21 giugno 2024, n. 17148).

La Cassazione chiarisce che il rilascio della sanatoria ha solo l’effetto di impedire che all'opera abusiva vengano applicate le varie sanzioni previste dalla legge (come la demolizione e nullità degli atti di vendita), consentendo così una maggiore circolazione del bene. Al tempo stesso, però, la sanatoria non ha il potere di cancellare l’abusivismo, né di far acquisire al proprietario il diritto di disporre liberamente della volumetria oggetto di condono.

A dimostrazione di ciò, viene sottolineato che gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, all’interno del contratto di compravendita o del preliminare, sono requisiti richiesti a pena di nullità (art. 46 d.P.R. n. 380/2001).

Concludendo, la Cassazione condivide le decisioni dei giudizi di merito che avevano riconosciuto la correttezza del recesso della promissaria acquirente motivato dalle difformità edilizie riscontrate e rigetta il ricorso.