Compravendita di un immobile: la mera difformità catastale non è catalogabile in automatico come inadempimento del venditore

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mera difformità catastale dell’immobile non costituisce di per sé inadempimento del promittente venditore, potendo la regolarizzazione intervenire fino al momento della stipula del definitivo. Ciò detto, la valutazione della gravità dell’inadempimento del promittente venditore che non provveda tempestivamente alla regolarizzazione catastale deve essere effettuata alla luce del principio di buonafede nell’esecuzione del contratto, considerando l’interesse concreto del promissario acquirente e le circostanze specifiche del rapporto, in particolare quando la regolarizzazione sia necessaria, ad esempio, per l’ottenimento di un finanziamento finalizzato all’acquisto e tale esigenza sia stata tempestivamente comunicata alla controparte.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (sentenza numero 13959 del 26 maggio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto a seguito delle domande proposte da una società e dirette ad accertare la legittimità dell’atto con cui era receduta dal contratto preliminare di acquisto di un immobile ad uso deposito concluso con un privato.
Per i giudici d’Appello il recesso comunicato dalla società promissaria acquirente non era giustificato dall’inadempimento del venditore circa la regolarità urbanistica dell’immobile, che non sussisteva e comunque non era grave, tenuto conto che la dedotta realizzazione di un bagno interno, senza aumento di volumetria, era stato regolarmente denunciata ed autorizzata dall’autorità comunale, mentre l’aggiornamento, rispetto a tale vano, della planimetria catastale era stato dichiarato dal venditore e, ad ogni modo, la sua mancanza non costituiva un inadempimento grave, tale da legittimare il recesso dal contratto, essendo la regolarizzazione catastale ottenibile mediante un mero procedimento amministrativo con spesa esigua. Peraltro, secondo i giudici d’Appello, va tenuto presente che tale regolarizzazione avrebbe potuto intervenire fino al momento della stipula del contratto definitivo.
A fare chiarezza provvedono i giudici di Cassazione. Sul tavolo la contestata regolarità, dal punto di vista urbanistico e catastale, dell’immobile compromesso, risultando che nel locale deposito, successivamente alla sua costruzione, era stato realizzato un bagno non rappresentato però nella planimetria catastale.
Per i giudici di primo grado è legittimo il recesso da parte della società acquirente. Per i giudici di secondo grado, invece, rilevato che la realizzazione del bagno era regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico, essendo stata autorizzata dalla autorità competente, la difformità catastale oggettiva dell’immobile, per la mancata presenza del bagno nella planimetria depositata in catasto, non costituisce un grave inadempimento del promittente venditore.
Per i magistrati di Cassazione vi sono profili di criticità con riferimento alle ragioni per cui in Appello si è ritenuto ingiustificato il recesso dal contratto preliminare esercitato dalla promissaria acquirente a causa della mancata regolarizzazione catastale del bene ad opera del venditore, in particolare laddove ha escluso la gravità dell’inadempimento imputato al promittente venditore, sia perché questi aveva dichiarato di avere provveduto all’aggiornamento catastale, esibendo l’atto in sede di discussione orale, sia perché, comunque, la irregolarità era superabile mediante un semplice procedimento amministrativo con spesa esigua.
Entrambe le circostanze richiamate si mostrano insufficienti a giustificare la conclusione tratta in Appello, osservano i giudici di Cassazione. Non la prima circostanza, in quanto la semplice dichiarazione della parte resa all’udienza di discussione della causa della avvenuta regolarizzazione e la mera esibizione della relativa attestazione, di cui nemmeno è stato dato conto in causa del suo reale contenuto, non possono costituire, all’evidenza, prova dell’adempimento in esame. E anche la seconda circostanza è priva di pregio, in quanto che la regolarizzazione catastale fosse possibile attraverso un adempimento amministrativo dal costo esiguo non poteva esimere certo il promittente venditore dal provvedervi, ma segnalava soltanto che essa non implicava un particolare impegno e sacrificio economico. In ogni caso l’obbligo di provvedere era carico del promittente venditore, anzi, si può aggiungere, poteva essere posto in essere solo da lui, quale intestatario del bene e soggetto che poi avrebbe dovuto rendere la dichiarazione di conformità catastale oggettiva in sede di stipula del rogito.
In questo quadro si inseriscono i paletti fissati dal Codice Civile, secondo cui, al fine di considerare se l’inadempimento sia o meno di scarsa importanza, deve aversi riguardo all’interesse dell’altra parte e, più in generale, all’effetto che esso produce sul sinallagma contrattuale ed alla finalità perseguita dai contraenti.
Applicando questa ottica alla vicenda in esame, emerge, secondo i giudici di Cassazione, un dettaglio importante: non si è considerato che, nel caso in cui il contratto preliminare abbia ad oggetto un immobile non conforme ai dati catastali ed alle planimetrie, la sua regolarizzazione, ai fini dell’adempimento dell’obbligo di stipulare, svolge una funzione essenziale, essendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità del contratto definitivo. La natura e funzione dell’assolvimento di tale obbligo, nell’economia del contratto preliminare di compravendita, non può pertanto considerarsi di scarsa importanza.
Da non trascurare, poi, l’incidenza della situazione di irregolarità catastale nel concreto atteggiarsi del rapporto obbligatorio sorto tra le parti a seguito del preliminare e, nello specifico, sulla posizione della promissaria acquirente che avrebbe dovuto usufruire di un leasing finanziario per poter acquistare il bene e quindi sulla necessità che la sua regolarizzazione catastale avvenisse in tempi prossimi e certi e non venisse procrastinata ad una data prossima a quella stabilita per la stipulazione dell’atto definitivo.