Distanze legali tra edifici: come calcolare l’altezza del nuovo stabile

In materia di distanze legali tra edifici, nell’ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente, l’altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo, configurandosi una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura. Questo il punto fermo fissato dai giudici (sentenza numero 4923 del 25 febbraio 2025 della Cassazione), i quali aggiungono che, di volta in volta, è necessario verificare, in concreto, se l’opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali. In generale, comunque, la sopraelevazione di un edificio costituisce a tutti gli effetti una nuova costruzione e deve rispettare la normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sui fondi confinanti. A dare il ‘la’ alla vicenda giudiziaria è la richiesta avanzata dalle due proprietarie di un fabbricato e mirata ad ottenere la sospensione dei lavori di sopraelevazione intrapresi in un palazzo posto di fronte. I magistrati chiariscono che l’inserzione automatica della disciplina delle distanze nello strumento urbanistico comunale opera non solo quando lo strumento urbanistico stesso, individuando le zone territoriali omogenee, violi le distanze minime prescritte per ciascuna zona territoriale, prevedendo una distanza inferiore a quella minima indicata, ma anche quando lo strumento urbanistico, dopo aver individuato le zone territoriali omogenee, nulla preveda sulle distanze legali relativamente ad esse (o ad una di esse), come risulta essere avvenuto nella vicenda in esame. Pertanto, se lo strumento urbanistico locale recepisce le prescrizioni in materia di distanze tra costruzioni dettate dal decreto ministeriale ovvero stabilisce distanze più rigorose, si applicheranno le norme del regolamento comunale, ma se non osserva le prescrizioni dettate dal decreto, o in quanto preveda distanze minori ovvero in quanto non preveda affatto alcuna distanza tra i fabbricati, si determinerà l’inserzione automatica delle prescrizioni del decreto nello strumento urbanistico, divenendo così tali prescrizioni – a mezzo dello strumento urbanistico di cui entrano a far parte – immediatamente applicabili anche ai rapporti tra privati.