Vendita di cosa altrui: l’inadempimento definitivo dà al compratore la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto

In materia di contratto preliminare di vendita di cosa altrui, a fronte dell’inadempimento definitivo del promittente venditore (ma non proprietario esclusivo) all’obbligo di trasferire il bene, non si può imporre un nuovo obbligo di acquisire l’intera proprietà del bene, essendovi invece la possibilità, da parte del promissario acquirente, di chiedere la risoluzione del contratto ormai inadempiuto.
Questo il paletto fissato dai giudici (ordinanza numero 8114 del 27 marzo 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un accordo, datato 201, con cui una parte si impegnava ad acquistare e l’altra parte, pur non essendo proprietaria esclusiva, si impegnava a vendere, entro un dato termine, un immobile.
Analizzando la specifica vicenda, a fronte dell’inadempimento definitivo della parte venditrice a fronte dell’obbligo di trasferire il bene (di cui si era dichiarata unica proprietaria pur senza esserlo), non le si può imporre, secondo i giudici, un nuovo obbligo di acquisire l’intera proprietà del bene.
In generale, a fronte di un contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buonafede dell’altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l’acquisto del promissario direttamente dall’effettivo proprietario. Da ciò discende, però, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all’atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all’obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest’ultimo a trasferirgliela, e, dall’altro lato, che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, essendo venuta meno l’altruità della res, fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato.
Tirando le somme, nella specifica vicenda, a fronte dell’inadempimento definitivo addebitabile alla parte venditrice, la conseguenza possibile è la risoluzione del contratto, ovviamente in ottica positiva per la parte acquirente.